2016北京房价全面解析:买一套房比三年前高百万

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一、在北京买一套100平米房子比三年前多付出百万元以上

以半年为周期结点，2016年上半年北京楼市（普通住宅+别墅）成交均价是三年多以来最高的，也是环比增长最多的。

2016年上半年环比2015年下半年成交均价直涨约4千，涨幅为13%。在这之前三年，每半年均呈增长态势，绝对值最多增长为2015年下半年，环比2015上半年增长2千。很明显，2016年北京房价增长速度在加快。

与三年前相比，北京2016年上半年房价平均单价已经高出12000元以上。2013年买一套100平米的房子，平均需要224万元，到2016年上半年，则需要345万元。

找一个楼盘来举例，2016年上半年，销售金额排在前十位的楼盘中排在第六位的是京投银泰万科西华府，它是前十中2013年上半年即有盘在售的唯一一个老盘，位于南四环和南五环之间，丰台区，位置、地段、配套、价格等各方面都处于中游，2013年6月份，其均价为37000元，而2016年6月份它的成交均价为49520元，买100平的要较2013年多付出120多万。

也可以这么理解，2013年买下一套100平米的房子，到2016年增值约120万。在北京买房新增一个百万富翁的平均时间周期为3年。这就难怪滋生这么多炒房客了。

二、普通住宅供应创新低 但成交量翻倍增长

成交套数方面，2016年上半年，北京新房（普通住宅+别墅）新增供应套数11062套，是2013年来新低，但成交却翻倍增长，达到22195套。供需比高达1：2，这也是比较奇特的一个现象。换句话说，北京2016年供需仍然处于严重失衡状态，购房需求正在充分释放，这与上半年政策持续宽松密切相关。

成交面积方面，2016年上半年，北京新房（普通住宅+别墅）新增供应面积170.92万平方米，不及2015年下半年的一半，但成交面积占到2015年下半年的75%。说明单套房子面积有所增加，北京改善型需求占比增多。全面二孩政策、货币超发致部分人财富急剧增长等，使得不少购房者偏向大户型。

从单月情况看，2016年3月份成交开始爆发，这正是国家号召去库存，各地出台一系列鼓励购房措施的时候。到4月份成交达到一个高点，全月成交套数为4597套，面积达到56万平方米。之后政府持续打击首付贷等突破住房信贷政策行为，大力整顿民间集资借贷等违规行为，同时，北京商品房市场供应持续减少，频出，成交均价不断攀升，住房成交有所回落。5月份出现一个低点，较传统淡季的1月份成交都少了100套。预计6月份与5月份基本持平。

同时数据显示，截至目前，今年北京新房成交单套总价在300万元以内占比仅为46.8%，而去年同期，这类住宅成交占比还高达61.1%，总价高于1000万元的新房成交占比更是高达11.1%，同比增长5.3个百分点。上半年北京平均单套房均价达510万元，相比2015年上涨幅度高达34%。购房趋势继续偏向豪宅化、高端化。

三、2016年北京别墅成交量将再创新高 价格继续攀升

截止到上周末，北京别墅成交已经达到3345套。2015年成交量创造了近6年北京别墅市场新高，其全年为3677套，仅比2016年截止上周末为止多出200多套，而今年北京别墅单月平均成交在500套以上。毫无悬念，2016年全年别墅成交将再创新高。

从月份看，今年春节以后，北京别墅成交套数逐月攀升。北京2016年土地出让价格让人乍舌，动辙10万+，别墅属高端资源，目前成交均价相对较低，平均3万5左右，成为众多财富人士竞相追逐的对象。售价超过10万元/平米的项目仅有两个，分别是融创的使馆壹号院，成交均价为106819元，以及中赫的万柳书院，成交均价最高，达154100元。

四、商住成交超过一般住宅 刷新历史成交纪录

截至目前，今年北京商住市场签约套数已突破3万套，刷新了历史成交纪录，并首次出现商住类房屋签约数量超过一般住宅的情况。

商住市场的疯狂爆发缘于限购，通州商住限购传闻前，成交暴热，通州限购的5月份成交骤减。6月份整个北京商办项目都限购的传闻出来，商住成交狂飙，达到历史极值。数据显示，自6月6日门头沟暂停商住房网签起9天内，北京商办类产品成交量相当于正常月份的全月成交量。可见江湖传闻多么有助于开发商多卖房。

五、下半年北京房价预测：价格趋于稳定

预测房价不能不看宏观经济形势。众所周知，上半年货币超发，股市陷在泥潭当中，发展实体经济困难重重，几乎所有投资人都认可，目前能快速挣钱的渠道是房地产市场，政府发展经济也再度寻求房地产的支持和托底。因此部分拥有一定经济实力的一二线城市的房地产市场成为资金争抢之地。

单从北京来看，在京津冀协同发展的大背景下，北京区域严控建设用地，楼市总体供应量很难有大的起色，总价相对较低的商住市场仍然是供应主力，而部分热点区域极有可能追随通州对商住也限购，这就可能成为众多外来人口实现北京居住梦想的最后机会，因此，北京购房需求仍然很旺盛，全年楼市总成交量有望再创新高。

北京房价总体看应趋于稳定，虽然商住产品唱主角，一定程度上拉低了房价。但北京土地供应日渐稀少，2016年上半年已成交涉及住宅性质土地仅7宗，比去年同期减少将近一半。但成交总额仍高达209.71亿元，同比仅下降一成左右，地价高企，新的区域不断涌现，促使市场定价不断趋高，此消彼长，预估下半年房价将稳中有升。

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